正值中日之戰，驅魔人馬丹娜遠赴殭屍王將臣隱匿之地滅魔，將臣卻早一步使游擊隊隊長國華和日軍首領一夫成為殭屍。多年後，國華已成香港警察，改名為天祐，並與同事在日本工作時偶遇驅魔人小玲及珍珍，結下不解緣。
天祐因公事到溫泉旅館，豈料在旅館碰上女鬼，並再遇小玲和珍珍。三人結伴同行，珍珍對天祐漸生好感。同時，小玲亦暗地裡聯同天祐一起消滅女鬼。計劃進行得如火如荼之際，另一位驅魔人孔雀大師亦開始加入驅魔行動。
孔雀對付女鬼之際，女鬼卻上了珍珍的身，天祐遂把珍珍捉離旅館，天祐和小玲合力收復。女鬼在臨終前透露自己是被山本一夫所殺。小玲可憐女鬼身世，將是次捉鬼的薪酬全數給予孔雀，助女鬼超渡。
珍珍和小玲回港後，一同回到珍珍母所擁有的嘉嘉大廈。同時，天祐與其養子復生亦搬進同一大廈中。怎料大廈裡卻接二連三地發生殺人事件，在天祐追查之下，竟發現與大廈內一戶租客阿平及其母有關。
自兇殺案發生後，嘉嘉大廈不時傳出鬧鬼的傳聞，各住戶紛紛投靠自稱為「玄武童子」的租客正中。同時，平母有感天祐和復生將是一大威脅，遂打算剷除二人。天祐覺得除魔並非自己專業，並將此事交由小玲處理。
小玲漸漸發覺嘉嘉大廈不妥，遂與天祐一起調查怪事的源頭，發現兇手平母早已離世，只因一滴殭屍血而殘存。正當兩人欲收復她時，玄武童子卻在最陰之際辦法事，惹來大量遊魂野鬼，引致不可收拾的地步。
鬼門關大開之日，天祐和小玲成功收服平母，但阿平見一直相依唯命的母親被收服，即崩潰自殺，並揚言於回魂夜當晚向嘉嘉大廈所有住客報復。小玲為保護眾人，與天祐、珍珍等設法讓阿平超渡。
阿平回魂夜到來，小玲、珍珍、天祐和正中一家都得合力運用心靈蠟燭帶平鬼到大廈天台，讓小玲逼他上輪迴之路。但各人相繼失守，令阿平鬼魂逃走。在危急關頭之際，天祐成功牽制阿平鬼魂，將之制於珍珍的心靈蠟燭下。
雖然眾人合力把阿平的鬼魂帶到大廈天台，但牛頭馬面卻阻撓他輪迴，令阿平狂態大發。就此，小玲找來已被求叔點化的平母相勸，阿平因而頓悟，可惜因罪孽深重無法輪迴，只好隨求叔而去。
經阿平這隻厲鬼——餓修羅一役後，正中拜小玲為師；珍珍與天祐的感情亦更進一步。隨着嘉嘉大廈附近的酒吧開業，小玲、天祐、珍珍和正中被邀到酒吧作客，正中更在半醉半醒之間迷上酒吧的老闆娘素素。
素素的妹妹小菁為了令素素歡喜，以金錢利誘正中裝成素素的夢中情人許仙，正中卻動了真情。同時，同為殭屍的山本從妙善大師口中得知天祐、小玲、鎮國石靈和大日如來淨世咒將是自身最大的威脅，並決意剷除一切阻礙。
珍珍與天祐感情日增，天祐在復生和小玲的鼓勵下努力為珍珍營造浪漫的氣氛。但天祐卻不斷提醒自己不得投入男女之情。另一邊廂，山本的威脅鎮國石靈亦剛好運到香港，山本立刻指派手下前往破壞，卻發現石靈威力驚人。
珍珍與天祐在復生的幫助下展開戀情，另一邊廂的正中卻被素素冷淡對待。素素得知鎮國石靈的出現是為了對付自己，故不想跟任何人扯上關係。但為了保護嘉嘉大廈的眾人，素素送給大家一份禮物。
天祐和小玲各因公事接近鎮國石靈，惟天祐一走近石靈便差點現出殭屍容貌，遂知石靈是殭屍天敵。同時，素素經歷天人五衰，決意用法力為眾人煮最後一頓飯，當作報答大家。豈料小玲以為素素打算毒死眾人，差點收服素素。
復生在放學時被捉走，更被山本利用，以其威脅天祐，要求天祐破壞石靈。小玲出手阻止，石靈在兩人打鬥時毀掉，法海破石而出，決意追殺素素。正中聞之，為素素了一擊，自己卻身受重傷。
天祐仍然未獲復生的消息，擔心之際卻意外被小玲發現自己是殭屍的秘密。另一邊廂，小玲以符咒保護素素，免被法海傷害。面對法海的攻擊、山本的威脅，小玲天祐二人只好再次合作，解決困境。
法海百年道行，反把小玲和正中打至重傷，天祐只好現出殭屍正身相救，並與山本聯手把法海打敗。但一直被追殺的素素反為之求情，令法海深受感動。另一邊廂，復生卻被迫吸食人血，打破多年前立下的誓言。
復生知自己吸過人血，不敢向天祐坦白，到處流竄。與此同時，香港發現乾屍案，小玲懷疑與復生有關，終於在一唐樓內發現地上躺著數具乾屍，復生則蜷伏旁哭泣，小玲唯有揮捧除魔。天祐則勇闖通天閣向山本問罪。
復生難以抑制殭屍魔性，哀求小玲殺了自己，一解身心的痛苦。那邊，嘉嘉帶珍珍來到酒店，參加日東集團的周年舞會，山本驚見珍珍的面容與前妻一樣，即上前邀請共舞，並開始對珍珍展開追求。
小玲只將復生冰封，天祐對小玲感激不已。那邊，山本欲向珍珍埋手，未來卻出手阻止，並大罵珍珍一頓讓她知難而退。山本的手下真悟卻向天祐通風報信，天祐遂與小玲一同往通天閣阻止山本再接近珍珍。
山本和天祐談不攏，蓄勢待發之際妙善到來。妙善為免二人大戰，提出讓眾人回到過去將整件事解決。小玲亦願意一同前往，並嘗試和丹娜合作，以兩滴馬家血對付將臣。眾人在計劃實行之前各自過了美好的一天。
山本、天祐和小玲準備就緒，妙善叮囑三人只管將臣一事，不要試圖去改變其它事。三人起行進入時間之門。三人在六十年前會合後再分頭行事，小玲找丹娜、天祐，山本則找六十年前的自己，以抗將臣。
天祐、山本二人來到將臣山洞，見到丹娜卻誤以為是小玲。三人二話不說便向將臣打去。小玲、丹娜合力收服將臣，但三人之線突然收緊，山本被扯開，將臣乘機逃去，三人即追，但時機已過。不久三人同消失，回到現實。
回到現實後，小玲知山本會打珍珍主意，故讓天祐回嘉嘉大廈照顧珍珍，天祐不願。事實上，小玲和天祐自之前一役感情增進不少，故小玲為情所困，導致捉鬼時失手，幸正中及時擋架。小玲回珍珍家，竟見龍在，一愕。
山本約珍珍共晉晚餐，得知珍珍對天祐之情非淺。突然，多位城中名人失蹤，故天祐到通天閣會晤山本。天祐到步後發現內裡放著那些名人屍體。山本見天祐並提出兩個選擇，一是不要阻止山本追求珍珍，二是讓山本征服世界。
山本為了實現征服世界的目標，把城中的名人都變成殭屍。求叔因此發明一部測屍機，以探測殭屍位置。天祐用之測試，發現殭屍無處不在。山本已控制了全城最大的上市公司，情況危險，可能把珍珍送上才是上策。
天祐向珍珍說出自己是殭屍一事，珍珍竟願意接受其身分。珍珍從正中口中得知自己與山本的計劃有關，故偷偷將測屍機拿走，欲勸服山本，但不果。最後珍珍決意尋死以解決問題。
山本知珍珍只是為了天祐而來，最終放了她走。眾人知道山本不會罷休，商討對策，最後決定分頭行事。天祐、小玲赴日尋找御命十三，求叔與其它人暫時抗衡山本。山本卻在此時將行動升級，下令所有殭屍可以去任意咬人。
天祐、小玲在日進行尋找御命十三的考驗。眾人亦合力收服在港橫行的殭屍。求叔認為山本太厲害，決定將所有和天祐有關的人安置於求叔的店，以策萬全。但此時山本已開始反擊，天祐亦來電告知事敗。
全城進入緊急狀態，求叔的移魂丸已失效，殭屍隨時入侵，但眾人堅持天祐回來才商討對策。當天祐、小玲回港見殭屍在各處為患，小玲用兩滴馬家血暫緩困境。珍珍見天祐、小玲既喜且悲，最後更決定去找山本，成全小玲和天祐。
珍珍向山本示好，但山本卻擔心珍珍騙他。猶豫之際，真晤到場與山本大打出手。珍珍見真晤快被殺死，即取刀刺向自己腹部。山本知珍珍仍心儀天祐，對自己始終是一派謊言，變身成超級殭屍，與天祐決一高下。
天祐夢見一段與觀音的對話，觀音告知九九年七月一日，如來便要滅世。天祐醒來找求查問夢境的事，求記得在梵文典籍曾看過墳月儀式。此時，御命十三盜得山本駭骨，並令龍一重生。
Ken向天祐告知山本未死的消息。山本隨即出現把Ken和未來殺死。山本公然向天祐挑戰，預告他將會以珍珍的血去完成墳月儀式。求與天祐全力對付山本，惜求最終不敵喪生。
高保、阿平、孔雀、小菁和彼德加入與阻止墳月一戰。戰鬥時，天祐被珍珍用魔刀刺傷，流血不止。眾人找不到墳月祭壇，彼德奉主之命破壞結界，讓眾人到達墳月祭壇，墳月卻已經在進行中。
天祐最終成為超級殭屍。小玲為激發天祐以驅魔棒自盡。四位勇者先後被御命十三所殺，墳月快將完成。天祐垂死，被觀音召喚站起來，並請求五位勇者把力量給他。結果天祐把巨大能量球擲向祭壇，羅侯被消滅。
